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行业新闻
2013年底，继泰康人寿和万科集团达成协议后不久，中国太平保险集团与万达集团也在北京签署战略合作协议。协议显示，双方将在养老地产以及商业地产方面展开合作。“行业双子星”前后脚联袂险资大鳄，几乎已经为2014年养老地产的发展趋势定调。
北京保利安平养老产业投资管理有限公司副总经理钱京告诉中国房地产报记者，2013年，大部分开发商的养老项目已基本成规模，2014年的一项重要任务就是积极布局，引进自己看中的金融模式做支撑，“因为养老地产的核心是服务，保险资金更能满足这一要求，这也意味着，2014年养老地产市场会真正注重服务体系的构建，去地产化”。
看上去很美的“金”、“地”组合，究竟能否让养老地产插上一飞冲天的双翼？在业内人士看来，如果不能处理好话语权、控制权的平衡，设立一种恰当可持续的合作模式，以及解决盈利前景与金融杠杆嫁接方面的问题，险资与房企的“姻缘”仍然面临着巨大的不确定性。
战略联姻潮起
2013年11月18日，深圳万科中心，泰康人寿与万科地产签署了战略合作协议。尽管协议双方都对合作细节避而不谈，但中国房地产报记者还是从知情人士处得知，泰康与万科的合作确定在养老地产领域。目前，泰康人寿正在深圳选址建立养老社区，选址将于2014年完成。根据合作协议，养老社区的建设或将由万科承揽。
外界评价，此次合作的基础就是万科多年的开发经验，“毕竟泰康不可能全部项目都自己开发，那也没有意义。”与从传统地产领域延伸至养老地产领域的开发商相比，保险业进入这一领域虽然相对较晚，却因为拥有更充足的资本以及更为熟悉金融工具的运用而具备前者不可比拟的优势。尤其是泰康2013年在养老社区领域的骄人成绩，显然大大增强了在养老地产板块谨小慎微的万科与其合作的决心和信心。
“对房地产商来说，缺少金融工具，对保险机构来说，盖房子不专业。险企与房企合作可以有效构建资金池，是一种很健康的方式。”常青藤基金管理合伙人江合说。
万科与泰康敲定合作框架后不久，12月12日，中国太平与万达也在北京签署合作协议。合作协议内容显示，中国太平将推进与万达集团在一揽子保险服务领域的合作；深入研究以债权投资或股权计划的形式，合作开发文化旅游地产、养老地产以及商业地产等优质不动产项目；充分发挥综合和境外金融平台优势，满足万达集团在并购重组和海外投资过程中的风险管理和资金融通需求。
兰德咨询总裁宋延庆指出，从协议内容来看，是一种长期的战略协作，双方希望在养老地产方面有所作为。虽然万达此前并未有涉足养老地产的迹象，但王健林不久前曾公开表示，养老地产一定是地产业今后突围转型的一个主要方向。
“现在觉得盈利不高，那是没有找对模式，养老地产不是简单盖房子，而是要把老年人的生活、娱乐等各种配套服务做全了、做圆了，这样就会有人来（合作）了，实在不行还可以做销售。我认为，未来所有地产领域当中最有前途的就是养老地产。”宋延庆说。
对于双方的合作，一位保险行业分析师指出，中国太平更看重的可能还是养老地产项目做起来之后，其可以参与管理、提供服务。
“从中国太平的角度，设施内的养老服务有利可图，入住老人的一系列后续养老保险也由太平承担下来。这种模式像地产商跟商业银行签署开发贷，建成后，后续个贷也由其承接。”该人士表示，从万达的角度，不仅借此涉足享受国家政策利好的养老地产，社区金融也可以成为其视野内的利益蛋糕。
“从理论上来说，这些合作和模式都是可行的。”江合说，“但是这些合作目前都是框架协议，能否真正落实下来还有相当长一段过程要走。”他指出，由于养老地产情况复杂，盈利模式不清晰，之前也有过类似这样的强强联合，最后却不了了之，“如果最终无法落地，对双方来说都没有意义”。
盛宴还是美梦？
万科和万达并不是首开与险资合作先河的房企。
近年来，中国人寿在不断拿地投资养老地产的同时，也在不断增资地产公司。据粗略统计，随着2013年9月份中国人寿再度斥资30亿港元注资远洋地产，自2009年以来，中国人寿5年已累计投资远洋地产股权超过118亿港元，对远洋地产已发行股份的持有比例达到29%，进一步巩固了远洋地产第一大股东的地位。
中国人寿增持远洋地产，不断引发联合远洋开展养老地产的猜想。然而，远洋地产所推出的第一个养老项目“椿萱茂”，却并没有挂钩中国人寿的理财产品。尽管远洋在布局养老地产上异常活跃，但是其中却并未与大股东中国人寿合作的迹象。中国人寿总裁万峰更是公开表示，中国人寿不会和地产公司联手开发商业地产和养老地产项目。
业内人士认为，究其原因，还是远洋养老地产项目尚不成气候。椿萱茂在2013年8月21日开业，并迎来首批入住老人，但是该项目入住率并不高，一半以上的房间都空着。远洋地产董事长李明早前亦承认，远洋地产现阶段主营业务依然是住宅开发和物业持有。
而这几乎是中国目前的养老地产项目普遍面临的尴尬局面。不成熟的商业模式，不清晰的盈利模式，使得金融资本暂时根本无法嫁接地产。这究竟是一场盛宴，还是一个仅仅看起来很美的梦境，尚难以定论。
“双方现在还不能实现有效的结合，对地产项目来说无法实现金融杠杆，对金融机构来说产品无法做大，不能促进其发展。”江合说。
江合指出，保险公司自身对盈利稳定性要求高是一方面，同时其还有一个担忧，就是合作后话语权往往掌握在了开发商手里。“短期内这几乎是一个无法避免的情况，强势方往往占据话语权，导致保险公司无法做大做强。所以说，理论上是可行的，意味着双方战略的认同，但是往往都停留在框架阶段，对养老产业的发展没有任何帮助，只是一个看起来很美的梦而已。”
上述业内人士建议，这种情况下，理性的合作模式是房企与险企双方共同出资成立一家基金管理公司设计金融产品，提供物业。
“双方都是大公司，管理都很规范，但关键是怎么整合在一起。如果大型险企选择与专业的服务公司建立合作，也不失为一种较好的方式。”天地控股总裁张华纲对记者表示。
