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行业新闻
“未来10年，我们计划建50家品牌连锁专业养老机构。”日前，保利地产董事长宋广菊在接受中国房地产报记者采访时表示。保利于当日发布了养老地产发展战略，确定了“以居家为基础，统一服务标准；以社区为依托，统一配套标准；以机构为支撑，统一专业标准”的管理模型，重点关注传统文化、心理、生理需求的“三位一体”养老模式。
宋广菊认为，目前养老行业的整体盈利较弱，通过对产业全链条的整合，保利有信心用3～5年时间实现盈亏平衡，在8～10年内达到发达国家的盈利水平，最终打通金融通道，实现REITs上市。
2013年12月24日，全国老龄工作委员会办公室透露，国家正在酝酿关于养老产业的系列化支持措施。这也给保利带来了信心。
对此有业内人士认为，在目前土地、金融、保险等配套政策存在缺位的情况下，保利的盈利预期和远景规划显得过于乐观了。
试水养老地产多元化布局
“远郊的、独立于社区之外的养老地产，都是没有生命力的，不可持续的。中国老人喜欢和子女住在一起，所以要强调居家养老的专业化。”保利地产副总经理胡在新介绍，经过3年探索和实践，保利现已重新定义养老产业在集团发展中的战略地位，也在养老观念、养老功能、养老形式、养老区位等方面找到了定位。
保利地产的居家养老以物业服务为平台，提供“助餐、助浴、助洁、助急、助医”的“五助”定制服务。宋广菊透露，未来3～5年时间内，保利将对原有社区进行适老化改造，新建社区统一适老化设施标准，向旗下所有社区提供居家养老服务。
对保利而言，养老地产并不是孤立的产品线，相反，充分发挥养老产业特别是专业养老机构的协同效应，提升其他产品的价值也是其重要考量。此外，保利还将以会展商贸为平台，与多家产业链龙头企业合资组建专业公司，打造横向和纵向的全产业链模式。
“养老地产对住宅销售肯定有帮助，这种增值服务有利于我们获取开发环节的收益。”宋广菊直言。在更深的层面，养老地产也承担了保利战略转型、提供新利润增长点的重任。在她看来，当中国城镇化率达到70%时，房地产依靠快速销售获取利润的模式已很难维系，要保持企业的稳定增长就必须进行多元化布局，“养老地产就是我们在纵深多元化和横向多元化的布局之一。10年后这或许会成为保利的利润增长点之一。”
自持经营养老项目难盈利
尽管养老地产的价值获得公认，但国内养老地产的运营模式以及政策仍是盲点，对于养老地产到底该如何推进，目前尚未有一家房企公开表示能“拿捏得准”，谈盈利模式都还为时过早。
“当前操作养老地产的开发商基本都在试水，尚未找到快速复制与扩张的盈利模式。”同策咨询研究中心总监张宏伟表示，养老地产的盈利也大多是靠地产的销售赚钱，纯养老运营部分尚处于初级探索阶段。
保利地产首个自持经营的养老项目北京西山和熹会，至今依然没有逃脱盈利尴尬。据了解，目前北京西山和熹会总共拥有200套房间，已有110位老年人入住，目前的入住率约50%。
有媒体报道称，北京西山和熹会前身为一个四星级酒店，总建筑成本数以千万元计，一张护理床价格近万元，再加上改造、装修等费用，总成本相当可观。就算入住率为100%，也存在入不敷出的风险，“该项目预计需要30年才能收回成本”。
北京保利安平养老产业副总经理钱京坦言：“和熹会项目本身不具备可复制性，目前所收的会员费不要说土地成本和建筑成本，连装修成本都远远不够。”
胡在新认为，保利倡导的养老产业盈利模式是微利模式，即通过资金回收快的住宅反哺回报周期长的养老地产。在居家养老方面，通过提供适老化的产品设计和增值服务，收取养老增值服务费；在社区养老层面，通过老年公寓的租赁和社区配套服务，在收费方式上采用使用权10年租赁收费制。“但不可否认的是，目前和熹会项目仍处于亏损阶段，前期的投入全部来自于公司地产业务的盈利。”
事实上，投资大、回收期长的养老地产到底该怎样做，也成为了行业共同面临的问题。方圆地产首席市场分析师邓浩志表示，尽管养老地产是一个新的掘金点，但由于开发模式和营销方式不同，养老地产前期投入大，回报周期更长，业内公认会在7～10年以上，足足是商业地产的两倍，且普遍缺乏明确的盈利模式，需要开发商有“打持久战”的准备。
探索对接资本市场可行方案
“房地产商做养老有着得天独厚的优势。”胡在新认为，房地产商在社区资源、物业服务等方面有着很强的整合能力，而房地产行业至今尚未形成全生命周期的产品供应体系。天然优势和市场空白都是保利投身养老地产的发展机遇。
按照规划，保利将通过适老住宅销售，反哺适老产品研发设计和适老设备改造。从中长期看，保利计划用3～5年时间，使养老产业运营逐步趋稳，基本实现盈亏平衡。长期而言，在8～10年内达到发达国家的盈利水平，打通金融通道、实现REITs上市。
宋广菊表示，仅在建成社区进行适老化改造大概就需要5亿～10亿元的资金，老龄产业博览会每年的投入预计超过1000万元，“前三年是不赚钱的。”而社区持有型的老年公寓、和熹会床位等投资都比一般的住宅项目高。
“回报周期太长，信托、基金等投资方式目前都无法介入。”胡在新表示，养老地产的外部融资渠道尚未打通，目前只能依靠保利的自有资金。
有分析人士指出，发达国家养老产业的产业链条完整而成熟，投资、建设、运营、退出等环节都有相应的金融、土地、保险等政策配合及支持。比如美国前10大养老社区拥有者中有5家是REITs，而日本的Suncicy株式会社则由100家企业出资成立，依靠股东自身资源，解决了融资、运营服务等产业环节的需求。“就目前国内的政策环境而言，能否在8～10年内完成养老产业政策配套，令保利获得预期回报和通过证券化形式退出，还存在很大的不确定性。”
对以上疑虑，宋广菊的回答显得坚定而执拗：“金融通道一定能打通，也必须打通。”她的信心来自行业的最新政策动向：据全国老龄工作委员会办公室副主任鲍学全透露，目前国家有关部门正在就我国老龄事业和产业发展制定整体的规划，在建设、规划、服务、卫生、金融、土地、税收、就业、信息化人才培养等36个领域聚集系列化支持措施。
此外，虽然保利目前已有7个养老地产项目，但由于收益的不确定性，保利方面还是强调这是一项长远投资，不会在短期内过度投资进而影响开发住宅主业。保利地产品牌管理中心相关负责人对外透露称，“我们现在想先启动试点，通过试点把品牌和管理团队打造成熟之后，再谋求大的发展。未来，我们希望实实在在做一个养老地产的连锁品牌，成为业绩增长的重要板块。”
